Multas en condominios según la Ley 21.442

Qué arriesga el presidente del comité por incumplir sus deberes documentales, y qué puede sancionar el comité cuando un copropietario infringe el reglamento.

La Ley N.º 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria establece un régimen sancionatorio claro para garantizar la correcta administración de los condominios. Un aspecto crucial son las multas que pueden aplicarse tanto a los miembros del Comité de Administración como a los copropietarios.

Aquí explicamos en detalle las sanciones que puede enfrentar el presidente del comité por incumplir sus deberes documentales, y las facultades que la ley entrega al comité para sancionar infracciones dentro de la comunidad.

Conductas que generan multas al presidente del comité

• Manejo y custodia del Libro de Actas. No levantar las actas de las sesiones, o no mantener bajo su estricta custodia el Libro de Actas —físico o digital— junto con los antecedentes que respaldan los acuerdos.
• Firma de las actas. No asegurar que las actas sean firmadas, de forma presencial o electrónica, dentro de los 30 días siguientes a la adopción del acuerdo.
• Custodia del archivo del condominio. No resguardar las copias autorizadas de escrituras públicas, inscripciones legales y el archivo general de documentos: planos, permisos y certificados.
• Libro de Novedades. No mantener a disposición de la comunidad el Libro de Novedades, obligatorio para que los residentes registren reclamos o solicitudes fundadas.
• Traspaso de documentación. No hacer entrega de todos los libros y documentos a quien le suceda en el cargo, una vez concluido su mandato.

Ninguna de estas conductas supone mala fe. Casi todas nacen del desconocimiento del procedimiento o de una gestión desordenada, y es exactamente por eso que resultan tan frecuentes.

Rol del comité en las multas a copropietarios

Conviene distinguir bien los dos planos. Así como el presidente del comité puede ser multado por negligencias administrativas, el Comité de Administración en su conjunto tiene la facultad legal de imponer multas a copropietarios, arrendatarios u ocupantes que infrinjan las obligaciones de la ley o el reglamento de copropiedad.

Para que esa multa se sostenga, deben concurrir tres condiciones: que la conducta esté tipificada en el reglamento de copropiedad, que el monto no exceda el máximo que ese mismo reglamento fija, y que la notificación se practique conforme al procedimiento establecido. Una multa impuesta sin base reglamentaria o mal notificada es una multa impugnable.

Este es, además, uno de los motivos por los que la actualización del reglamento de copropiedad importa tanto: si tu comunidad queda bajo el reglamento tipo del MINVU, pierde la posibilidad de definir sus propias conductas sancionables y sus montos.

Las cifras que conviene memorizar

Cómo evitarlas sin volverse burocrático

La mayoría de estas sanciones se previene con tres hábitos simples:

1. Levantar el acta el mismo día de la sesión, aunque sea en borrador, y circularla para firma dentro de la primera semana.
2. Tener un archivo único —físico o digital— con escrituras, planos, permisos, certificados y actas, con índice y respaldo.
3. Documentar el traspaso al cambiar de directiva, con un acta de entrega firmada por quien recibe.

La contraparte financiera de esta responsabilidad está en nuestra guía de gastos comunes y gestión financiera en condominios. Y si quieres el panorama completo de la ley, empieza por la guía completa de la Ley 21.442.